Trwają prace związane z modernizacją kotłowni gazowej w Kórniku-Bninie przy ul. Śremskiej 24. Jest to pierwszy etap prac, bo w budynku są kompleksowo wymieniane wszystkie instalacje wewnętrzne, a także wykonywany szereg innych prac. Na temat inwestycji przeprowadzanych w Kórniku rozmawiamy z Wiceprezesem Spółdzielni ds. eksploatacji Jackiem Lewandowiczem.

IS: Spółdzielnia od 2009 r. realizuje kompleksowy program termomodernizacji osiedli, a począwszy od 2017 r. rozpoczyna również program związany z wymianą instalacji wewnętrznych. Pierwszy jest budynek przy ul. Śremskiej 24 w Kórniku-Bninie…

JL: Od stycznia 2017 r. zajmujemy się przygotowaniem budynku przy ul. Śremskiej 24 do kompleksowej wymiany instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji wody ciepłej i zimnej, instalacji gazowej, instalacji elektrycznej w klatkach i piwnicach oraz kanalizacji sanitarnej. Na początku roku została wykonana przez inżyniera Michałowskiego ekspertyza techniczna dotycząca instalacji w tym budynku, z której wynikało, że ich stan jest zły. Rzeczoznawca określił, że instalacje i przewody w częściach wspólnych wykazują znaczne zużycie i występują na nich oznaki korozji - rdzy. Co prawda coroczna kontrola wykazała, że instalacja gazowa jest szczelna, natomiast zewnętrzny ogląd rur doprowadzających gaz do mieszkań pozwala na wyciągnięcie wniosków, że trzeba je jak najszybciej wymienić i że możliwe są awarie. A to stanowiłoby niebezpieczeństwo dla ludzi, dla budynku, dla całej substancji mieszkaniowej. Znaczne zużycie wykazują również instalacje wodne. W związku z niekorzystną opinią dla tego budynku, Zarząd podjął decyzję o wykonaniu projektu wymiany wszystkich instalacji. A w kolejnych latach przewiduje tego typu realizacje w następnych budynkach.

IS: A co z kotłownią i instalacją centralnego ogrzewania przy ul. Śremskiej?

JL: W Kórniku mamy sześć budynków przy ul. Śremskiej 24, 26, 28, 32, 32a i 34, które były wybudowane w latach 1976-1980. Należy nadmienić, że we wszystkich budynkach, poza numerem 24, kotłownie zostały już zmodernizowane w latach wcześniejszych, a piece wymienione na nowe. Blok nr 24 był ostatnim budynkiem ze starym kotłem, który zostanie wymieniony na kocioł marki Viessmann. Natomiast przy instalacji centralnego ogrzewania, grzejniki nie były opomiarowane, rozliczenie zużycia ciepła było ryczałtowe. Zgodnie ze wspomnianą wyżej ekspertyzą, instalacja c.o. nadaje się do wymiany, a brak opomiarowania nie jest zgodny z obowiązującymi obecnie przepisami.

IS: Jaki jest koszt wymiany instalacji wewnętrznych w tym budynku?

JL: Zacznę po kolei. Na podstawie ekspertyzy został przygotowany projekt. Dodam, że bardzo wnikliwy, dlatego że przed zakończeniem etapu projektowania, wykonawca projektu obszedł wszystkie mieszkania i sprawdził stan instalacji wewnętrznych (jest tam 12 lokali). Na podstawie tego szczegółowego przeglądu powstał zakres prac i kosztorys inwestorski. Na wymianę samych instalacji, bez kotłowni i prac dodatkowych, opiewał na kwotę 225 tys. zł brutto. Na podstawie wcześniejszych doświadczeń z wymianami kotłowni w Kórniku, wiemy że kosztowały nas one średnio 112 tys. zł netto. I taki koszt przyjęliśmy do kalkulacji, którą przedstawiliśmy wszystkim mieszkańcom budynku. Wcześniej kosztorys inwestorski został wysłany z zapytaniem ofertowym do trzech wykonawców. Otrzymaliśmy trzy oferty, które różniły się od siebie w granicach około 30 tys. zł. Zebrała się komisja w celu wyboru najlepszego oferenta. Wybraliśmy ofertę najtańszą. Wykonawca jest sprawdzony i znany na rynku lokalnym, jest to firma Hydro-Gaz pana Henryka Wojkiewicza. Zaproponował nam on kompleksowe wykonanie całego zakresu prac.

IS: Jaki to zakres prac?

JL: Wykonawca zaoferował nam wykonanie zarówno wymiany pieca, jak i wszystkich instalacji wewnętrznych, do tego remont pomieszczenia samej kotłowni (m.in. odnowienie ścian i posadzki), a także wykonanie instalacji elektrycznej w częściach wspólnych, tzn. na klatkach schodowych i w piwnicach, modernizację tablic rozdzielczych, wymianę instalacji kablowej wewnętrznych linii zasilających (WLZ), malowanie klatek schodowych, wymianę lamp w klatkach i piwnicach na lampy typu LED oraz docieplenie stropodachu dodatkową warstwą wdmuchiwanego granulatu wełny ekofiber 14 cm.

IS: Czy przy tych inwestycjach potrzebne jest kredytowanie bankowe?

JL: Tak. Mieszkańcy, przez okres eksploatacji, zbierali pieniądze na funduszu remontowym. Na koniec 2016 r. nieruchomość przy ul. Śremskiej 24, 26, 28 ma łącznie uzbieranych 110 tys. zł. Z czego na budynek 24 przypada akurat tyle, żeby pokryć udział własny przy kredycie. Spółdzielnia wystąpiła o kredyt, związany z termomodernizacją budynku, bo większość tych prac można zaliczyć do robót z zakresu termomodernizacji. Najpierw mieliśmy promesę banku, że ten kredyt otrzymamy, a 30 czerwca br. podpisaliśmy umowę kredytową na kwotę 281 tys. zł. Równocześnie ubiegamy się o otrzymanie premii termomodernizacyjnej, która umniejszyłaby koszty inwestycji. Z tymi informacjami zapoznaliśmy mieszkańców budynku przy ulicy Śremskiej 24 w Kórniku na spotkaniu 31 maja. Przedstawiliśmy im, jaki jest stan techniczny budynku, jakie są koszty i oczywiście zapytaliśmy czy chcą w takiej formie finansowania, z zaciągnięciem kredytu bankowego, uczestniczyć. Reakcja była pozytywna. Osiem osób od razu wyraziło akces, czyli była już zgoda większości, a kolejne zrobiły to w terminie późniejszym.

IS: Jaki jest harmonogram prac?

JL: W czasie spotkania mieszkańcom przedstawiliśmy harmonogram czasowy tego przedsięwzięcia. Wymiana instalacji będzie wykonywana od 1 lipca do 15 września. Musimy się zmieścić w czasie, kiedy nie ma sezonu grzewczego. Jest to takie jakby „okienko remontowe”, bo nie możemy ludzi pozbawić centralnego ogrzewania, gdy zrobi się chłodniej. Zgłosiliśmy do urzędu zamiar wykonania tych prac, zgodnie z decyzją pozwolenia na budowę. Ustalamy harmonogramy z wykonawcą i mieszkańcami. Jest to ważne, bo remont instalacji musi odbywać się konkretnymi pionami; dany ciąg i musi być wymieniony w całości. Nie może być tak, że w tym czasie nie ma w domu kogoś mieszkającego w danym pionie. Jest to okres wakacyjny i każdy ma swoje plany, ale tak te prace skoordynujemy, żeby było to jak najmniej uciążliwe dla mieszkańców.

IS: Jakie dokładnie elementy instalacji wewnętrznych są wymienianie?

JL: Chciałbym zwrócić uwagę, że wśród mieszkańców jest mała świadomość, gdzie kończy się odpowiedzialność Spółdzielni, a gdzie rozpoczyna odpowiedzialność mieszkańca. Jeśli chodzi o instalację gazową, to do Spółdzielni należą piony i podejścia pod kuchenki gazowe, czyli cała instalacja bez kuchenki. W przypadku instalacji wody ciepłej i zimnej do Spółdzielni należą piony i podejścia do wodomierzy, a fragment od wodomierza i cała instalacja rozprowadzająca dalej wodę, łącznie z armaturą, to już prywatna odpowiedzialność mieszkańca. Legalizacja wodomierzy leży po stronie Spółdzielni. Instalacja sanitarna – tu zakres Spółdzielni to piony i poziomy w piwnicach oraz piony instalacji na piętrach z podłączeniem do mieszkania, reszta jest po stronie mieszkańca. Instalacja elektryczna – do przyłącza w mieszkaniu jest po stronie Spółdzielni. Najważniejsza i najdroższa instalacja centralnego ogrzewania w całości należy do Spółdzielni, piony, poziomy, podejścia, zawory termoregulacyjne i podzielniki, łącznie z grzejnikami. Spółdzielnia wyraża zgodę na wymianę grzejników przez mieszkańców na własny koszt, ale w świadomości każdego powinno być to, że Spółdzielnia docelowo będzie wymieniała grzejniki przy wymianie całej instalacji centralnego ogrzewania i tak będzie właśnie w Kórniku. Jeśli nowy grzejnik, wymieniony wcześniej przez mieszkańca, będzie spełniał parametry zawarte w projekcie wymiany instalacji (m.in. odpowiednia moc i wysokość montażu) i nie będzie zaburzał poprawnego działania instalacji centralnego ogrzewania, to będzie mógł zostać, a koszty zostaną odjęte od należności mieszkańca z tytułu inwestycji.

IS: Z pewnością wymiana instalacji wiąże się z różnego rodzaju rozkuciami w mieszkaniach. Przywrócenie do jakiego stanu będzie wykonywać Spółdzielnia?

JL: Zgodnie z przepisami, podobnie jak w przypadku remontu balkonów, tak i wewnątrz budynków Spółdzielnia nie będzie odtwarzać żadnych okładzin ceramicznych, które zrobili sami mieszkańcy. Miejsca rozkuć będą zamurowane i otynkowane. Zamierzamy również rozdzielić kanalizację wewnątrz mieszkań. Do tej pory w tym budynku syfon od kanalizacji z mieszkania górnego znajdował się w mieszkaniu pod nim. Sprawa ta zostanie uregulowana, podłączenie do kanalizacji sanitarnej będzie się znajdowało w obrębie jednego mieszkania i nie będzie naruszało strefy innych lokali, a otwory zostaną zamurowane.

IS: Mówił Pan, że do tej pory grzejniki przy Śremskiej 24 nie były opomiarowane, czy to się zmieni?

JL: Tak. Do tej pory ciepło było rozliczane ryczałtowo. Stawka ryczałtowego obciążenia za centralne ogrzewanie wynosi 4,73 zł. Po zainstalowaniu podzielników wprowadzimy w to miejsce stawkę zaliczkową w wysokości 2,73 zł. A więc mniej o 2 złote. Natomiast faktyczne zużycie ciepła konkretnych mieszkań będzie znane w oparciu o odczyty podzielników i wtedy dopiero okaże się ile poszczególny właściciel mieszkania zaoszczędzi w danym okresie grzewczym. Niższa stawka zaliczkowa będzie wprowadzona od listopada 2017 r. Doprowadzi to do sytuacji, że w listopadzie zostanie podniesiona stawka na funduszu remontowym (z poziomu 1,74 zł/m2 do 5,08 zł/m2, czyli zwiększenie o 3,34 zł/m2) związana z inwestycjami przeprowadzanymi w budynku, a obniżona zostanie stawka na eksploatacji (o wspomniane 2 zł). Nas takie rozwiązanie i stawki zgodę wyrazili mieszkańcy podczas wspomnianego wyżej spotkania, które odbyło się 31 maja 2017 r.

IS: W jakich jeszcze budynkach Spółdzielnia planuje modernizacje wewnętrznych instalacji?

JL: Kolejny będzie budynek przy ul. Warszawskiej 81-85 w Poznaniu. Zaczynamy realizację tej inwestycji od strony dokumentacyjnej i technicznej, czyli najpierw będzie wykonana ocena techniczna, potem projekt, kosztorys inwestorski, zapytanie ofertowe do wykonawców, projekt finansowy, następnie to wszystko zostanie przedstawione mieszkańcom. Taka droga realizacji inwestycji jest najskuteczniejsza i wraz z wszelkimi pozwoleniami trwa minimum pół roku. Obiekt przy ul. Warszawskiej będzie więc modernizowany w przyszłym roku. Następny zaś będzie budynek przy ul. Głównej. Docelowo proces wymiany instalacji obejmie wszystkie spółdzielcze budynki, ale będzie on trwał przez lata – podobnie jak projekt termomodernizacji. Do ważniejszych kwestii, związanych z bezpieczną eksploatacją budynków, należy również stan techniczny gazowych podgrzewaczy wody, tzw. „junkersów”. Chcielibyśmy doprowadzić do ich likwidacji z wszystkich obiektów zarządzanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową w Swarzędzu, podczas prowadzenia prac związanych z modernizacją instalacji wewnętrznych.

Rozmawiała J. Całka

Fot. JC