Nabyłeś i sprzedałeś mieszkanie? Sprawdź czy musisz zapłacić podatek!
W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od chwili jego nabycia zobowiązani jesteśmy odprowadzić podatek dochodowy w wysokości 19% uzyskanego dochodu. Jednak, jak to zwykle w systemach prawnych bywa, przewidziane są różne wyjątki i casusy, o których właśnie poniżej mowa.
Sposób obliczania
Jak zostało wspomniane, podatek należny jest jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Ale uwaga – okres ten liczony jest od 1 stycznia roku następnego, to znaczy jeśli kupiliśmy mieszkanie 1 czerwca 2011, to aby uniknąć płacenia podatku możemy sprzedać je najwcześniej w styczniu 2017 r. (5 lat liczone jest w tym przypadku od 1.01.2012 r.).
Podatek od części
Może się też zdarzyć, że choć jesteśmy właścicielami całego mieszkania, nabywaliśmy je „w częściach” na przykład ½ część nabyliśmy w spadku po matce w 2008 r. a pozostałą ½ część w 2013 r. jako dziedziczenie po ojcu. W tej sytuacji, przy sprzedaży w 2016 roku, podatek należny będzie od połowy wartości (tej odziedziczonej w 2013 r.).
Sprzedający dokumentuje datę
Jest jeszcze jeden szczególny przypadek dotyczący mieszkań „wykupionych” ze spółdzielni mieszkaniowych. Jeśli obecnym właścicielom przed wyodrębnieniem przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (nawet bez założonej księgi wieczystej), datą nabycia dla urzędu skarbowego będzie data nabycia tegoż spółdzielczego prawa. Jednak według obowiązującej praktyki, w tej sytuacji to sprzedający będzie musiał udokumentować tę wcześniejszą datę (często wystarczy odpowiednio skonstruowany zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży).
19% od uzyskanego dochodu
Wymiar podatku to 19% od kwoty stanowiącej dochód. Tak więc niekoniecznie od ceny sprzedaży. Od uzyskanej kwoty możemy odliczyć wszelkie koszty związane z nabyciem sprzedawanej nieruchomości. Tak więc będą to: cena za którą kupiliśmy mieszkanie oraz koszty notarialne aktu nabycia, jak również koszty prowizji za pośrednictwo na podstawie faktury VAT wystawionej przez pośrednika. I tu kolejna uwaga – jeśli kupowaliśmy mieszkanie na kredyt, jego spłata nie stanowi podstawy obniżenia poziomu dochodu. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) orzekł, że wydatki związane z pozyskaniem finansowania zakupu nieruchomości nie stanowią kosztów uzyskania przychodu – czyli kosztów związanych z odsetkami, prowizjami czy wcześniejszą spłatą kredytu nie odliczymy od dochodu. Krótki przykład dla zobrazowania sytuacji: Pan Kowalski kupił mieszkanie w 2013 roku, za cenę 195.000 zł. Koszt aktu notarialnego wyniósł 5.000 zł. W 2016 roku sprzeda to mieszkanie za 215.000zł. W związku z powyższym dochód Kowalskiego wyniósł 15.000 zł (215.000 – 195.000 – 5.000 = 15.000). I od tej kwoty zapłaci 19% podatku.
Uważaj na wyjątki
A teraz słów kilka o wspomnianych wyjątkach. Nawet jeśli teoretycznie podlegamy obowiązkowi podatkowemu, istnieje szansa, że go jednak nie zapłacimy. Będzie to możliwe w sytuacji, jeśli uzyskany ze sprzedaży dochód przeznaczymy na inne cele mieszkaniowe – czyli skorzystamy z przewidzianej prawem ulgi mieszkaniowej. Warunek: pieniądze wydamy w ciągu 2 lat od momentu ich uzyskania (również liczone od 1 stycznia roku następnego). Takim celem może być zakup innego mieszkania, remont już posiadanego, zakup działki budowlanej, budowa domu czy spłata kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości, pod warunkiem, że zobowiązanie to zostało zaciągnięte przed dniem uzyskania dochodu ze sprzedaży. I w tej sytuacji kolejny raz trzeba powiedzieć uwaga… i to nawet uwaga, uwaga, uwaga! Właściwie oprócz nabycia innego mieszkania czy domu żadna z opcji wydatków na cele mieszkaniowe nie jest, jak powiada klasyk „oczywistą oczywistością”. Fiskus za cele remontowe może nie uznać nam kosztów nabycia narzędzi (wiertła, pędzle itp.), mebli, odzieży roboczej. W przypadku budowy domu wątpliwości urzędników często wzbudzają wydatki związane z budową ogrodzenia (płotu, muru) czy garażu (zwłaszcza znajdującego się poza główną bryłą domu). W świetle najnowszych orzeczeń NSA odrobinę niepewności może wzbudzać spłata kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości. Jednak w tym wypadku Ustawa o podatku dochodowym precyzuje, że celem mieszkaniowym jest spłata kredytu i odsetek. Ot i taki mały paradoks prawa.
Pomoc urzędu skarbowego
Pamiętajmy, że bez względu na to, czy będziemy płacić podatek, czy zamierzamy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, uzyskany dochód ze sprzedaży musimy wykazać w rocznym rozliczeniu PIT. A w przypadku jakichkolwiek wątpliwości gorąco zachęcam do ich wyjaśnienia we właściwym urzędzie skarbowym. Urzędnicy są w końcu po to, aby pomagać.
Robert Olejnik
Dla celów redakcyjnych w niniejszym materiale określenia „nieruchomość” oraz „mieszkanie” dotyczą szeroko rozumianego prawa własności, w tym również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.