Dlaczego wykup gruntu z bonifikatą
jest korzystny dla mieszkańców?
W ostatnim czasie do Działu Technicznego oraz na adres redakcji „Informatora Spółdzielczego” wpłynęło wiele pytań w sprawie działań Spółdzielni dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Z ich treści wynika, że niektórzy mieszkańcy nie rozumieją, dlaczego takie działania zostały podjęte i co mają na celu. Chcąc przybliżyć mieszkańcom ten temat, poniżej zamieszczamy odpowiedzi na pytania, które najczęściej pojawiały się w Państwa rozmowach.
1. Co oznacza „przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności”?
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, to nic innego jak zmiana tytułu prawnego do gruntu, na którym stoją budynki zarządzane przez Spółdzielnię. Jedną z różnic pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a prawem własności jest fakt, że w przypadku tego pierwszego, co roku do dnia 31 marca należy wnieść na konto Urzędu opłatę roczną z tytułu prawa użytkowania wieczystego. Procedura przekształcenia ma doprowadzić do wykupu gruntu na własność i w związku z tym do zniesienia opłaty za użytkowanie.
2. Dlaczego Spółdzielnia uruchomiła procedurę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?
W ostatnich latach kolejne samorządy dokonały aktualizacji opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego. Podwyżki sięgały od kilkuset do ponad tysiąca procent. Podstawą naliczeń opłat jest wartość 1 m2 gruntu poszczególnych nieruchomości zarządzanych przez Spółdzielnię. Przykładowo, w Poznaniu-Antoninku wartość 1 m2 gruntu przed podwyżką wynosiła 40,00 zł a po podwyżce ponad 500,00 zł za 1 m2. W Gminie Swarzędz podwyżka wyniosła około 300%. Ponieważ zgodnie z przepisami każde miasto i gmina może dokonywać aktualizacji co trzy lata, Zarząd Spółdzielni podjął decyzję, że należy zrobić wszystko żeby uniknąć dalszych podwyżek. Szansą na uniknięcie kolejnych aktualizacji jest właśnie uruchomienie procedury przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
3. Skoro podwyżek dokonano kilka lat temu, to dlaczego dopiero w ostatnim czasie Spółdzielnia uruchomiła działania w tym zakresie?
Dopiero od niedawna władze Miasta Poznania i Gminy Swarzędz podjęły uchwały, które pozwalają na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z bonifikatą (czyli dużo taniej). Wcześniej można było wystąpić do urzędów o wykup prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ale koszt takiego przekształcenia był bardzo wysoki. Pierwszą uchwałę, korzystną m.in. dla spółdzielni mieszkaniowych, podjęła Rada Miasta Poznania w 2012 roku, a Gmina Swarzędz w 2015 roku, ale z terminem obowiązywania od 1 stycznia 2016 roku. Zabiegamy jeszcze o to, by pozostałe gminy, na terenie których są zlokalizowane nasze osiedla, również podjęły takie korzystne uchwały.
4. Niektórzy mieszkańcy osiedli zlokalizowanych w Swarzędzu otrzymują ostatnio pismo, a inni nie, dlaczego?
Procedura wymaga, żeby wniosek o przekształcenie złożyli wszyscy użytkownicy wieczyści, którzy legitymują się takim tytułem do nieruchomości. Od 2007 roku nasza Spółdzielnia realizuje zadania wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczące wyodrębnienia własności lokali, zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. Każdy, kto podpisuje umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, staje się równocześnie współużytkownikiem wieczystym gruntu lub współwłaścicielem (jeżeli grunt wcześniej stanowił własność Spółdzielni w Swarzędzu, np. w Poznaniu przy ul. Rybaki 1 a). Często mieszkańcy tłumaczą, że podpisując umowę notarialną chcieli mieć tylko mieszkanie na własność. Owszem, był to główny powód podpisania przez nich aktu notarialnego, ale zgodnie z prawem, własność lokalu jest nierozerwalnie związana z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to m.in. grunt, na którym stoi budynek, z którego wyodrębniono dane mieszkanie.
Chcąc złożyć kompletny wniosek do Urzędu, Spółdzielnia musiała najpierw wystąpić do wszystkich współużytkowników wieczystych z danej nieruchomości. Do każdego pisma był załączony wniosek, który należało wypełnić i zwrócić do Spółdzielni. Dopiero zebranie 100% podpisanych wniosków, od współużytkowników w gruncie, pozwala na złożenie oficjalnej prośby o podjęcie działań przez Miasto lub Gminę. Wystarczy, że jedna osoba posiadająca prawo odrębnej własności nie wyrazi zgody i nie podpisze załączonego wniosku, wówczas Spółdzielnia musi odstąpić od dalszego postępowania na drodze administracyjnej. Owszem, można jeszcze później próbować uzyskać zgodę od osób, które się nie zdecydowały za pierwszym razem, ale należy pamiętać, że w tym czasie mogą się zmienić warunki finansowe proponowane przez Urząd. Ostateczną drogą na uzyskanie zgody jest droga sądowa, ale jest ona zawsze czasochłonna i związana z dodatkowymi kosztami.
5. Czy podpisanie załączonego wniosku wiąże się z jakimikolwiek kosztami?
Nie, właśnie po to Spółdzielnia zbiera podpisane wnioski od wszystkich osób posiadających wyodrębnione lokale, by uzyskać od Urzędu informacje na temat kosztów takiego przekształcenia. Zgodnie z przepisami, najpierw wniosek musi wpłynąć do Urzędu. Później Miasto lub Gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który opracowuje operat szacunkowy dotyczący wyliczenia różnicy pomiędzy wartością prawa własności a prawem użytkowania wieczystego. Następnie Spółdzielnia i pozostali współużytkownicy zostają powiadomieni o możliwości zapoznania się z operatem oraz o wysokości bonifikaty, która zostanie zastosowana, jeżeli obliczona wartość zostanie zaakceptowana przez wszystkie osoby składające wniosek. Jeżeli wnioskodawcom koszt przekształcenia wyda się za wysoki, wówczas mogą odstąpić od dalszej procedury. Niestety, wiele osób boi się, że już samo podpisanie wniosku zobowiązuje ich do ponoszenia kosztów przekształcenia i nie reaguje na pismo Spółdzielni. Dlatego po raz kolejny informujemy, że sam wniosek nie wiąże się z żadnymi kosztami, by je poznać musimy go najpierw złożyć.
6. Ostatnio na klatkach schodowych pojawiła się informacja o możliwości uzyskania bonifikaty od opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, czy to dotyczy tego samego tematu?
Nie, informacja rozwieszona na klatkach schodowych dotyczy bonifikaty, którą można uzyskać od opłaty za użytkowanie wieczyste, umieszczonej w naliczeniach miesięcznych. Jej przyznanie jest zależne od dochodów osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny. Podsumowując jest to bonifikata (ulga) w obowiązkowej dla użytkowników wieczystych opłacie.
Bonifikata, o której piszemy w pismach do mieszkańców, dotyczy z kolei upustu przy wykupie gruntu na własność. Jest to bonifikata w sprawie możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, która została określona w uchwałach Rad Miasta i ma na celu obniżenie kosztów zmiany stanu prawnego nieruchomości. Jej wysokość jest zróżnicowana i zależy od wartości poszczególnych praw wyliczonych w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przykładowo:
Wartość prawa własności danej nieruchomości została obliczona na 790.000,00 zł, wartość prawa użytkowania wieczystego na 510.000,00 zł. W uchwale podano wzór według którego oblicza się procent bonifikaty:
B= 100 - 5 x Wwł/ (Wwł – Wuw)
B= 100 – 5 x 790.000,00 / 280.000,00
B= 100 – 5 x 2,8214
B= 100 – 14,11
B= 85,89%
Proszę jednak pamiętać, że kwoty podane powyżej to tylko przykład i mają na celu przybliżenie zasady obliczania bonifikaty dla celów przekształcenia.
7. Dlaczego pisma są czasami kierowane do osób, które zmarły lub nie zamieszkują pod wskazanym adresem?
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu przygotowując pisma do osób, które posiadają odrębne lokale mieszkalne lub użytkowe, opiera się o dane zawarte w księgach wieczystych. Zdarza się, że od momentu podpisania umowy notarialnej do otrzymania pisma od Spółdzielni, któryś z małżonków zmarł lub małżonkowie się rozwiedli, a jeszcze nie dokonali podziału majątku, jednak nie zostało to ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas stan prawny księgi wieczystej jest niezgodny ze stanem faktycznym. Zgodnie z przepisami, dokonanie zmian w księdze wieczystej może się odbyć tylko i wyłącznie na wniosek właściciela. Dlatego jeżeli nawet zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, ale nie został złożony wniosek do Sądu – Wydziału Ksiąg Wieczystych o ujawnienie osób, które nabyły prawo do spadku, dla Spółdzielni nadal osobami uprawnionymi do podpisania wniosku są te osoby, które widnieją w księdze. To samo dotyczy osób, które mają wyrok rozwiązujący małżeństwo. Brak podziału majątku i brak ujawnienia osoby, której przysługuje prawo do lokalu, w księdze wieczystej, uniemożliwia prawidłowe adresowanie pisma.
Ponadto, jeżeli któraś z osób posiadająca odrębną własność nie uruchomiła postępowania spadkowego lub nie dokonała podziału majątku, Spółdzielnia nie będzie mogła do czasu zakończenia tych spraw skompletować w 100% wniosków do Urzędu. Spowoduje to odłożenie procedury dla takiej nieruchomości do czasu aż wszystkie sprawy sądowe zostaną zakończone, a wpisy w księgach wieczystych dokonane.
8. Czy osoby, które mają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu też muszą podpisać wniosek do Urzędu?
Nie, na moment składania wniosku wymagane są tylko podpisy osób, które wyodrębniły lokale. Natomiast w drugim etapie, kiedy poznamy już warunki finansowe przekształcenia, Spółdzielnia będzie wysyłała pisma do osób, które posiadają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W piśmie zostanie wyjaśnione, jak będzie przebiegać procedura, jaki koszt przypadnie na dany lokal, jak Spółdzielnia zamierza pozyskać środki na przekształcenie i jak będzie wyglądała ich spłata. Do pisma będzie załączony wzór porozumienia i wyliczenie kwoty przypadającej na dany lokal. Dla kontynuowania procedury, o ile środki na przekształcenie będą pochodziły z kredytu bankowego, Spółdzielnia musi uzyskać zgodę 51% osób uprawnionych z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu.
9. Od czego zależy, w jakiej kolejności będą załatwiane osiedla?
Przede wszystkim od zebrania podpisanych wniosków przez osoby, które posiadają odrębną własność lokalu. Od uregulowanych spraw w księgach wieczystych tych osób. Następnie od kosztu wyliczonego przez Urząd. Później od ilości podpisanych porozumień z osobami, które posiadają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Na dzień dzisiejszy zakończyliśmy procedurę dla nieruchomości położonej przy ul. Warszawskiej nr 81, 83, 85 w Poznaniu oraz przy ul. Mścibora nr 62, 64, 66, 68, 70 i 72 w Poznaniu. Do końca kwietnia br. zamierzamy zakończyć przekształcenie dla nieruchomości położonej w Poznaniu przy ul. Leszka nr 66 i ul. Mścibora 67.
Natomiast w marcu zostaną uruchomione procedury dla os. Dąbrowszczaków nr 27, os. Raczyńskiego 26-28, os. Raczyńskiego 33-36 i os. H. Cegielskiego nr 13-17. Niestety na wielu osiedlach, zwłaszcza w części północnej m. Swarzędza, nasze pisma do osób posiadających odrębną własność lokali pozostały bez odpowiedzi, a w niektórych przypadkach przyszły odpowiedzi negatywne.
10. Czy cała procedura jest długotrwała?
Tak, od momentu wysłania pierwszych pism do osób, które posiadają odrębną własność do momentu dokonania wpisu prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, może upłynąć nawet rok. Wszystko zależy od reakcji mieszkańców na nasze pisma i przebiegu procedury w urzędach. Liczymy jednak, że przy każdej kolejnej nieruchomości wiedza mieszkańców na temat zasad przekształcenia stanu prawnego nieruchomości będzie coraz większa i tym samym nasze działania będą przebiegały coraz sprawniej.
M. Piskorek-Roszkowska