Od 1 stycznia 2019 roku weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, zabudowanych na cele mieszkaniowe, w prawo własności tych gruntów. Na łamach prasy, na stronach internetowych oraz w różnych programach telewizyjnych widzimy i słyszymy, że ok. 2,5 mln użytkowników wieczystych z mocy prawa stało się właścicielami gruntów. Na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się jasne i klarowne. Każda z osób, której dotyczą nowe przepisy, popada w euforię: „Nareszcie będę właścicielem, nie będę płacił co roku opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, nie będzie już aktualizacji opłaty”. Życie pokazuje jednak, że wielu z nas zrozumienie przepisów nastręcza problemów.
Zakres ustawy jest szeroki, dotyczy zarówno osób fizycznych i przedsiębiorców; gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (gmina, miasto); budynków wielorodzinnych, jednorodzinnych i lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu.
Wyjaśnienie wszystkich aspektów ustawy stanowi na dzień dzisiejszy nie lada problem, dlatego postanowiliśmy przybliżyć mieszkańcom przede wszystkim te kwestie, które naszym zdaniem są dla nich istotne. Poniższe informacje dotyczą przede wszystkim osób, które posiadają spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, zlokalizowanych w budynkach położonych na gruntach, których dotychczasowym użytkownikiem bądź współużytkownikiem wieczystym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, najem od Spółdzielni).
Czy Spółdzielnia posiada grunty oddane w użytkowanie wieczyste?
Tak, większość nieruchomości wchodzących w skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu, to grunty oddane w użytkowanie wieczyste. Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu podzieliła tereny na 67 nieruchomości, które są zlokalizowane głównie w Swarzędzu, ale także w Poznaniu, Kostrzynie, Luboniu, Kórniku-Bninie, Czerwonaku.
Poniższa tabela pokazuje podział Spółdzielni ze względu na tytuł prawny do nieruchomości.
Tabela w formacie PDF: KLIKNIJ TUTAJ
Skąd wynikają różne tytuły prawne do nieruchomości?
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu działa od 1958 roku. Na początku przekazywanie terenów pod zabudowę mieszkaniową pozostawało w gestii właściwych rad narodowych. Grunty stanowiły własność Skarbu Państwa i oddawano je tylko i wyłącznie w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat. W latach 1961-1989 Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu przejęła w użytkowanie wieczyste większość terenów położonych w Swarzędzu, Kostrzynie i Poznaniu-Antoninku.
Warunkiem nabycia prawa użytkowania wieczystego było dokonanie pierwszej opłaty, która wynosiła od 25% do 30% wartości przejmowanej nieruchomości. Dopiero po uregulowaniu przedmiotowych należności dochodziło do podpisania umów notarialnych i uruchamiania procesów inwestycyjnych. Nawet jeżeli na danym terenie nie było wybudowanych obiektów, obowiązkiem Spółdzielni było wnoszenie rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W 1990 roku, po transformacji mienia Skarbu Państwa, część gruntów została skomunalizowana i po uzyskaniu decyzji wojewody przeszła na własność gmin lub miast. Tak było w przypadku terenów położonych w Swarzędzu, Kostrzynie i częściowo w Poznaniu. W połowie lat 90-tych Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu przejęła nieruchomości, które stanowiły dotychczas majątek zakładów przemysłowych. Niestety część z nich nie podlegała komunalizacji i właścicielem gruntu nadal pozostał Skarb Państwa. Pozostałe nieruchomości Spółdzielnia nabyła stając się od razu ich właścicielem lub w wyniku uruchomienia procedury mającej na celu przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jak to miało miejsce w przypadku terenów położonych w Poznaniu przy ul. Warszawskiej, Głównej, Mścibora i Leszka.
Podobne próby zostały podjęte w przypadku innych nieruchomości gruntowych, niestety na przeszkodzie w ich uwłaszczeniu stały albo problemy prawne osób, które posiadały prawo odrębnej własności lokalu lub brak zgody wszystkich współużytkowników wieczystych.
Czy Spółdzielnia będzie mogła skorzystać z przekształcenia?
Tak, zgodnie z ustawą przekształcenie obejmuje grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, tzn. nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Nieruchomości, stanowiące zasoby Spółdzielni są w większości zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Oprócz tego posiadamy kilkanaście nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi oraz tereny, których przeznaczenie jest inne niż mieszkaniowe.
W pierwszej kolejności Spółdzielnia Mieszkaniowa podejmie działania związane z nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi.
Jakie formalności są związane z przekształceniem?
Potwierdzeniem uwłaszczenia jest zaświadczenie (nie decyzja administracyjna) wydane przez właściwy organ. Dla gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydaje starosta. W przypadku gruntów, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego (gmina, miasto), zaświadczenie otrzymamy od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Organ wydaje zaświadczenie bez uprzedniego złożenia wniosku ze strony dotychczasowego użytkownika wieczystego, czyli Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu. Zgodnie z przepisami, zaświadczenie musi zostać wydane w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia z mocy prawa (za datę przekształcenia z mocy prawa uznaje się 1.01.2019 roku, zgodnie z ustawą), czyli do dnia 31.12.2019 roku.
Ustawa dopuszcza możliwość wcześniejszego uzyskania zaświadczenia, na wniosek właściciela, w tym wypadku Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu. Wówczas, od daty złożenia wniosku, właściwy organ ma 4 miesiące na wydanie zaświadczenia lub 30 dni jeżeli jest to uzasadnione potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Jednocześnie organ skieruje takie samo zaświadczenie do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych), który dokona odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Wpis dotyczący własności do księgi wieczystej jest wolny od opłat.
Ile zapłacimy za przekształcenie?
Naszym zdaniem jest to najistotniejsze pytanie związane z nową ustawą. Co do zasady, opłata za przekształcenie, która zastępuje dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, ma być wnoszona przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia z mocy prawa, czyli od 1 stycznia 2019 roku. Ustawodawca założył również możliwość wniesienia opłaty w formie jednorazowej (z bonifikatą), ale ta sytuacja dotyczy bardziej osób, które są właścicielami budynków jednorodzinnych niż budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
Wiele osób może zadać pytanie, dlaczego Spółdzielnia nie rozważa możliwości jednorazowej spłaty? Otóż, na przeszkodzie stoją przepisy o tzw. pomocy publicznej. Ustawa zakłada, że opłata ma być wnoszona przez 20 lat w wysokości równej dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ponieważ za grunty pod zabudowę mieszkaniową opłata ta z reguły wynosi 1% wartości nieruchomości, to płacąc przez 20 lat ponosimy w rozumieniu ustawy 20% jej wartości, czyli według ustawodawcy użytkownik wieczysty uzyskuje własność gruntu za cenę niższą niż cena rynkowa. Pozostałe 80% uznaje się za korzyść nowego właściciela i tu pojawiają się przepisy unijne, które mówią, że w odniesieniu do przedsiębiorców mają zastosowanie przepisy o pomocy publicznej. Przedsiębiorców, ale czy spółdzielnia zalicza się do tej grupy? Otóż tak, jak wskazuje UOKiK, spółdzielnie prowadząc działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego i zarządzania nieruchomościami, mogą konkurować z innymi przedsiębiorcami, co powoduje, że stosuje się wobec nich przepisy dotyczące tejże grupy, w tym również przepisy o pomocy publicznej.
Dodatkowo, zapisy ustawy zastrzegają, że udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis. Jest to kolejne pojęcie i kolejna niewiadoma. Skąd się wzięła i czym jest pomoc de minimis? Pomoc de minimis to pojęcie, które pojawiło się w naszym kraju po przystąpieniu do Unii Europejskiej. Jest to rodzaj pomocy finansowej udzielanej do ustalonego limitu, który w ciągu 3 lat podatkowych nie przekroczy w przypadku przedsiębiorców, 200 tys. euro czyli około 860 000,00 zł.
----------------------------------------
Dla zobrazowania, jak niewielki jest ustalony limit, przedstawiamy naszym czytelnikom przykładowe wyliczenie opłaty przekształceniowej dla jednej z naszych nieruchomości:
Przykład: Nieruchomość położona w Swarzędzu przy ul. Gryniów 1-11:
• Roczna opłata z tytułu prawa użytkowania wieczystego w wysokości 1% od wartości rynkowej nieruchomości i z uwzględnieniem 50% bonifikaty (przyznanej Spółdzielni dla części terenów, w umowie notarialnej o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste) wynosi 17 718,41 zł.
• Wartość wyjściowa do naliczenia opłaty wg decyzji Gminy Swarzędz wynosi 3 543 682,00 zł.
• 20% wartości do rozłożenia na 20 lat to kwota 708 736,40 zł.
• 80% wartości traktowanej jako korzyść nowego właściciela to kwota 2 834 945,60 zł.
• Nawet jeżeli zostanie uwzględniona przyznana notarialnie bonifikata w wysokości 50% to w przypadku tej jednej nieruchomości mamy do czynienia z kwotą 1 417 472,80 zł, czyli około 330 413, 00 euro.
----------------------------------------
Pamiętajmy, że powyższy przykład dotyczy tylko jednej nieruchomości, a nasza Spółdzielnia musi rozpatrywać limit pomocy de minimis w kontekście pozostałych 55 nieruchomości i trzyletniego okresu na jego wykorzystanie. W ramach pomocy de minimis Spółdzielnia korzysta również z innych form dofinansowania, np. ze środków Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego przy remoncie dachów budynków zabytkowych w Luboniu, co jeszcze bardziej uszczupla pulę ustalonego limitu pomocy finansowej.
Do końca ubiegłego roku wizja wielomilionowych dopłat była na tyle realna, że stała się jednym z wiodących tematów rozmów w czasie spotkań Zarządu Spółdzielni. Na szczęście 31 grudnia 2018 roku ukazała się ustawa wprowadzająca m.in. zmianę zasad płatności opłat przekształceniowych przez przedsiębiorców, tak by przekształcenie nie generowało skutku pomocy publicznej. I tak, zgodnie z nowymi przepisami, by uniknąć ryzyka dopłaty z tytułu udzielonej pomocy publicznej, Spółdzielnia będzie mogła w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia z mocy prawa, czyli 1 stycznia 2019 roku, złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez okres dłuższy niż 20 lat. Przykładowo, przy stawce 1% - ten okres będzie wynosił 99 lat.
Na dzień dzisiejszy takie rozwiązanie jest naszym zdaniem najbardziej racjonalne pod względem finansowym.
A co z bonifikatami?
Ustawa przewiduje zastosowanie bonifikat w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej. Co do gruntów, które stanowią własność Skarbu Państwa bonifikata od opłaty przekształceniowej jest zależna od terminu jej wniesienia. I tak np. jeżeli zostałaby zapłacona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, jej wysokość wyniesie 60%, a z każdym kolejnym rokiem spłaty jednorazowej maleje o 10% (opłata wniesiona w drugim roku po przekształceniu – 50% bonifikaty, w trzecim – 40%, itd.).
Tam, gdzie właścicielem gruntu jest gmina bądź miasto wysokość bonifikaty jest uzależniona od podjęcia uchwały właściwej rady. Przed napisaniem niniejszego artykułu sprawdziliśmy na stronach gmin i miast, w których są zlokalizowane nasze zasoby mieszkaniowe, czy któryś z samorządów podjął w tym zakresie decyzję. Odpowiedź brzmi - nie. Żadna z lokalnych władz jeszcze nie zdecydowała o możliwości ustanowienia korzystnych ulg od opłaty przekształceniowej.
To, czy Spółdzielnia skorzysta z wniesienia jednorazowej opłaty jest zależne od wysokości bonifikat i łącznego kosztu przekształcenia dla wszystkich nieruchomości. Ponadto, tak jak w przypadku przekształcenia w okresie 20-letnim, tak również w przypadku skorzystania z bonifikaty przy spłacie jednorazowej, pojawia się kwestia pomocy publicznej. Na szczęście w przypadku bonifikaty, przepisy o pomocy publicznej będą miały zastosowanie tylko w odniesieniu do lokali spółdzielczych przeznaczonych do działalności gospodarczej. Takie stanowisko zaprezentowała Komisja Europejska. Niemniej w każdej z naszych nieruchomości zlokalizowane są lokale użytkowe i trudno na dzień dzisiejszy stwierdzić jaki skutek finansowy będzie z tym związany.
Czy Spółdzielnia będzie realizowała wnioski o ustanowienie odrębnej własności lokalu?
Tak, ale dopiero po otrzymaniu zaświadczeń stwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności przez właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta w przypadku gruntów jednostek samorządu terytorialnego; starosta w przypadku gruntów Skarbu Państwa) oraz potwierdzeniu, że zaświadczenie zostało skierowane do właściwego wydziału ksiąg wieczystych.
Zgodnie z ustawą w zaświadczeniu znajdzie się informacja o wysokości i okresie wnoszenia opłaty przekształceniowej. Ponadto, w zaświadczeniu powinna znaleźć się także informacja o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.
Na chwilę obecną nie mamy wiedzy, co do wysokości i terminu wnoszenia opłat przekształceniowych, a także nie wiemy czy rady poszczególnych samorządów podejmą decyzję o udzieleniu bonifikat i jakiej one będą wysokości, co uniemożliwia kontynuowanie procedur mających na celu ustanowienie odrębnych własności lokali.
Zakładamy, że do połowy lutego Spółdzielnia złoży oświadczenia dotyczące okresu wnoszenia opłaty oraz wnioski o wydanie zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do wszystkich objętych ustawą nieruchomości. W celu przyspieszenia niektórych działań, Spółdzielnia już wystąpiła do władz samorządowych o udzielenie informacji na temat uruchomienia postępowań w sprawie udzielenia bonifikat.
Mieszkańcy, którzy w ostatnim czasie złożyli lub zamierzają złożyć wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu muszą sobie zdawać sprawę, że wyżej opisane procedury trwać będą kilka miesięcy. Spółdzielnia będzie informowała na bieżąco o swoich działaniach i uzyskanych zaświadczeniach od właściwych organów.
Na dzień dzisiejszy będą załatwiane wnioski składane przez osoby zamieszkujące zasoby stanowiące własność lub współwłasność Spółdzielni.
Jakie działania powinny podjąć osoby, które są właścicielami lokali stanowiących odrębną własność, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego?
Osoby, posiadające prawo odrębnej własności lokalu, samodzielnie (bez udziału Spółdzielni) zajmują się sprawami związanymi z przekształceniem prawa do gruntu. Podobnie jak w przypadku Spółdzielni, osoba która posiada udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego gruntu, związanego z odrębną własnością lokalu, powinna otrzymać od właściwego organu (wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta) zaświadczenie potwierdzające przekształcenie tego prawa w prawo własności. Terminy wyznaczone dla osób fizycznych są takie same jak dla Spółdzielni i innych przedsiębiorców.
Właściciele odrębnych lokali mają wybór; mogą czekać 12 miesięcy na przesłanie zaświadczenia przez właściwy organ (urząd miasta/gminy albo starostwo) lub złożyć wcześniej wniosek i otrzymać zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od jego złożenia. W sytuacji, gdyby właściciel lokalu miał uzasadnioną potrzebę dokonania czynności prawnej, np. sprzedaży lokalu, może wystąpić do właściwego organu i wówczas uzyska zaświadczenie w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku.
Różnica pomiędzy właścicielem lokalu z prawem odrębnej własności a Spółdzielnią polega na sposobie wnoszenia opłat przekształceniowych. Właściciel lokalu mieszkalnego wnosi opłatę przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia i nie mają wobec niego zastosowania przepisy o pomocy publicznej. Wyjątek stanowią osoby, które prowadzą działalność gospodarczą w swoich lokalach mieszkalnych, ale w tym przypadku ocena zostanie dokonana przez właściwy organ.
Każdy właściciel lokalu ma prawo do wniesienia opłaty przekształceniowej w formie jednorazowej. W tym celu, powinien zgłosić do właściwego organu zamiar wniesienia opłaty jednorazowej wraz z wnioskiem o udzielenie bonifikaty. Wysokość bonifikaty dla gruntów Skarbu Państwa określa ustawa, i tak jak pisaliśmy wcześniej wynosi w roku, w którym nastąpiło przekształcenie 60%, a z każdym kolejnym rokiem o 10% mniej. O wysokości bonifikaty dla gruntów stanowiących własność samorządów terytorialnych (miasta, gminy) zdecydują rady miast/gmin i należy na bieżąco śledzić informacje umieszczone na stronach właściwych terenowo urzędów.
Podsumowanie
Czy udało nam się przybliżyć czytelnikom temat przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności? Z pewnością wyjaśniliśmy możliwe drogi postępowania w przypadku Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu. Na chwilę obecną ustawa nie rozstrzyga jeszcze wielu kwestii, chociażby swobody w ustalaniu wysokości bonifikat dla gruntów samorządowych. Nie wiemy kiedy i w jakiej wysokości samorządy podejmą stosowne uchwały. Nie wiemy, czy przekształcenie będzie podlegało podatkowi VAT? Nie wiemy, czy działalność gospodarcza prowadzona w lokalach mieszkalnych podlega przepisom o pomocy publicznej?
W momencie pisania artykułu, od wejścia ustawy w życie upłynęły dopiero dwa tygodnie. Sądzimy, że każdy kolejny tydzień będzie przynosił nowe informacje na temat sposobu realizacji zapisów ustawy.
Na dzień dzisiejszy możemy przekazać naszym czytelnikom, że Spółdzielnia jest w trakcie analizy prawnej każdej nieruchomości, której dotyczy ustawa. Mieszkańcy muszą wykazać się cierpliwością, czekając na nowe interpretacje przepisów, złożenie ośwaiadczenia oraz wniosku przez Spółdzielnię i uzyskanie zaświadczenia od organu będącego właścicielem gruntu. Ta procedura potrwa przynajmniej kilka miesięcy.
Małgorzata Piskorek-Roszkowska
Harmonogram kilkumiesięcznych działań w skrócie:
1. Spółdzielnia wysyła pisma do rad gmin/miast o podjęcie uchwał o bonifikatach.
2. Spółdzielnia występuje z oświadczeniami oraz wnioskami do urzędów miast/gmin oraz starostwa.
3. Rady miast/gmin podejmują decyzję o bonifikatach.
4. Urzędy miast/gmin oraz starostwo wydają zaświadczenia dla Spółdzielni.
5. Spółdzielnia podaje informacje o możliwościach i kosztach przekształcenia dla poszczególnych nieruchomości.
6. Po wykonaniu wyżej wymienionych procedur, wnioski mieszkańców o ustanowienie odrębnej własności będą realizowane.
Skany pism,
złożonych przez Zarząd Spółdzielni w Urzędzie Miasta i Gminy Swarzędz:
List intencyjny do Burmistrza Miasta - KLIKNIJ TUTAJ
Pismo w sprawie ustalenia bonifikaty - KLIKNIJ TUTAJ
Pisma w sprawie ustalenia bonifikaty zostały również wysłane do Urzędów w Kostrzynie, Luboniu i Poznaniu.
WZORY DOKUMENTÓW:
Dla osób, posiadajacych prawo odrębnej własności lokalu, które samodzielnie zajmują się sprawami dotyczącymi ułamkowej części gruntu w Urzędzie Miasta i Gminy, a chcą przyspieszyć bieg spraw, zamieszczamy wzory dokumentów, jakie obowiązują na terenie Gminy Swarzędz:
Wniosek o wydanie zaświadczenia - KLIKNIJ TUTAJ
Karta informacyjna d wniosku - KLIKNIJ TUTAJ