Na początku roku informowaliśmy mieszkańców, że 1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, zabudowanych na cele mieszkaniowe, we własność. Z mocy prawa Spółdzielnia, będąca dotąd użytkownikiem wieczystym gruntów, stała się ich właścicielem. Również mieszkańcy posiadający udział w gruncie (przy prawie odrębnej własności lokalu) stali się właścicielami przypadających im cząstek gruntu.
Lawinowy napływ wniosków
W związku z wejściem w życie ustawy, wielu mieszkańców pragnących być w pełni dysponentami posiadanego prawa do lokalu, czyli chcących uzyskać prawo odrębnej własności lokalu i udział w gruncie, wraz z początkiem roku złożyło do Spółdzielni Mieszkaniowej wnioski o przekształcenie prawa do lokalu. W większości nieruchomości realizacja przekształceń była jednak niemożliwa przez wiele miesięcy. Spółdzielnia musiała bowiem czekać na wysyłane przez właściwe urzędy miast i gmin tudzież starostwo zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego każdej nieruchomości, zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, w prawo własności tejże nieruchomości. Ustawodawca wyznaczył urzędom czas na realizację tego karkołomnego zadania do końca 2019 r.
Można już przekształcać bez przeszkód
Miło nam poinformować, że w październiku wpłynęły do Spółdzielni ostatnie zaświadczenia z terenu Gminy Swarzędz. Mamy też już wszystkie zaświadczenia z Lubonia, Kostrzyna i Czerwonaka, a także dużą część zaświadczeń z Poznania. Gwoli wyjaśnienia, w Kórniku Spółdzielnia od samego początku była właścicielem gruntu, więc nie było potrzeby oczekiwania na zaświadczenia od tejże gminy. Wpływ zaświadczeń do Spółdzielni oznacza, że mieszkańcy, którzy posiadają spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych (własnościowe, lokatorskie lub najem od Spółdzielni), mogą już bez przeszkód przekształcić posiadane prawo do lokalu w odrębną własność wraz z gruntem, którego będą właścicielem.
Nieco gorzej sytuacja wygląda w trzech poznańskich nieruchomościach, gdzie Spółdzielnia jeszcze oczekuje na zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa do gruntu we własność. Aktualnie brakuje jeszcze zaświadczeń w następujących spółdzielczych nieruchomościach:
- Poznań, ul. Chwaliszewo 17-23 – zaświadczenie wydaje Starosta Poznański
- Poznań, ul. Niedziałkowskiego 23, 23a – zaświadczenie wydaje Starosta Poznański
- Poznań, ul. Tomickiego 29-35 – zaświadczenie wydaje Prezydent Miasta
INSTRUKCJA PRZEKSZTAŁCENIA PRAWA DO LOKALU
KROK PO KROKU
KROK 1
Wniosek o wyodrębnienie prawa własności lokalu
Mieszkaniec może pobrać na stronie internetowej Spółdzielni - Wniosek o wyodrębnienie prawa własności lokalu (w zakładce DRUKI DO POBRANIA). W zależności od posiadanego obecnie prawa do lokalu, mieszkaniec pobiera odpowiedni wniosek – dla prawa własnościowego, lokatorskiego lub najmu (od Spółdzielni). Wnioski w tradycyjnej formie papierowej są natomiast dostępne w pokoju 115 w budynku Zarządu Spółdzielni przy ul. Kwaśniewskiego 1.
Wniosek o wyodrębnienie prawa własności lokalu (dla prawa własnościowego) - KLIKNIJ TUTAJ
Wniosek o wyodrębnienie prawa własności lokalu (dla prawa lokatorskiego) - KLIKNIJ TUTAJ
Wniosek o wyodrębnienie prawa własności lokalu (dla lokali najmowanych od SM) - KLIKNIJ TUTAJ
KROK 2
Wypełnienie i złożenie wniosku w Spółdzielni
Mieszkaniec wypełnia wniosek i składa go w sekretariacie Spółdzielni lub wysyła go pocztą (na adres: Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu, ul. Kwaśniewskiego 1, 62-020 Swarzędz) ewentualnie zeskanowany wniosek wysyła e-mailowo (na adres: zarzad@sm-swarzedz.pl).
KROK 3
Informacja o kosztach związanych z przekształceniem
Spółdzielnia w formie pisemnej informuje mieszkańca o kosztach związanych z przekształceniem prawa do lokalu. Ich wysokość jest uzależniona od indywidualnej sytuacji i posiadanego tytułu prawnego do lokalu. Przede wszystkim koszt przekształcenia obejmuje spłatę wartości gruntu za udział w nieruchomości wspólnej, spłatę kosztów termomodernizacji (w przypadku budynków objętych programem termomodernizacji), czy też wysokość umorzenia kredytu przy lokalach mieszkalnych nabytych wcześniej na podstawie przydziału lokatorskiego.
Niezależnie od powyższych naliczeń osoba zainteresowana przekształceniem prawa do lokalu pokrywa koszt dokumentacji uwłaszczenia i opłatę stałą za uruchomienie procedury w łącznej wysokości 350,00 zł.
Jeżeli mieszkaniec zaakceptuje propozycję wskazaną w piśmie, zostaje podjęta dalsza procedura.
KROK 4
Przygotowania i podpisanie protokołu
Pisemne potwierdzenie mieszkańca o przyjęciu warunków finansowych związanych z przekształceniem i uregulowanie kosztów z nim związanych na konto wskazane w piśmie informacyjnym lub w kasie Spółdzielni, uruchamia procedurę wewnątrzspółdzielczą. Polega ona na zebraniu informacji dotyczących lokalu, jego stanu prawnego i rozliczeń finansowych ze Spółdzielnią. Od tego momentu Spółdzielnia pozyskuje wszystkie dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy notarialnej, m.in. wypis z kartoteki lokalu, zaświadczenie z gminy/miasta o przeznaczeniu terenu, zaświadczenie z banku o bezciężarowym odłączeniu itp.
Kolejnym etapem jest podpisanie z mieszkańcem protokołu z uzgodnienia warunków ustanowienia odrębnej własności lokalu.
KROK 5
Podpisanie aktu notarialnego
W wybranej wcześniej kancelarii notarialnej następuje podpisanie aktu notarialnego. Koszty aktu i wpisu w księdze wieczystej ponosi mieszkaniec. Na dzień dzisiejszy opłata notarialna i sądowa wynosi około 1550 zł.
KROK 6
Księga wieczysta
W wyniku podpisanego aktu notarialnego, zakładana jest księga wieczysta lokalu (jeśli jej wcześniej nie było) lub następuje zmiana wpisu w istniejącej księdze wieczystej lokalu. Procedury tej dokonuje sąd wieczystoksięgowy i trwa ona obecnie około 4 miesięcy. Sąd wysyła pisemne zawiadomienie o założeniu księgi lub dokonanym wpisie na adres podany przez mieszkańca.
KROK 7
Urząd Miasta lub Gminy
Na tym etapie, obrazowo i bardzo skrótowo można podsumować, że mieszkaniec ma już ze Spółdzielnią „załatwione” sprawy związane z przekształceniem prawa do lokalu, pozostaje jeszcze „załatwić” z właściwym urzędem sprawę dotyczącą gruntu.
W ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego, mieszkaniec składa do właściwego urzędu miasta lub gminy wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty przekształceniowej gruntu (wprowadzonej od 2019 r. zamiast dotychczasowej opłaty użytkowania wieczystego).
Urząd ustala wysokość opłaty przekształceniowej, proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu, a także okres wnoszenia tejże opłaty (aktualnie, dla mieszkańców liczy on 20 lat, z każdym kolejnym rokiem, okres będzie się skracał). Zaświadczenie jest wysyłane do mieszkańca pisemnie.
KROK 8
Podatek od nieruchomości
Oprócz podjęcia kroków związanych z uzyskaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, mieszkaniec jest zobowiązany w terminie 14 dni od daty podpisania umowy notarialnej do zgłoszenia się do Urzędu Gminy bądź Miasta w celu załatwienia formalności związanych z podatkiem od nieruchomości.
KROK 9
20 lat czy jednorazowo?
Po otrzymaniu z urzędu zaświadczenia, mieszkańcy powinni podjąć decyzję, czy chcą uiszczać opłatę przekształceniową gruntu rok po roku w okresie wyznaczonym przez urząd (który ma prawo waloryzować wysokość tej opłaty co 3 lata), czy też wolą spłacić ją jednorazowo. Wysokość opłaty jednorazowej obliczana jest jako iloczyn wysokości opłaty z danego roku oraz liczby lat pozostałych do spłaty przekształcenia.
Wiele urzędów wprowadziło możliwość bonifikat, które umniejszają koszt przy spłacie jednorazowej. Wysokość bonifikaty, w zależności od uchwały rady miejskiej/gminnej i okresu złożenia wniosku może być różna i jest rozpatrywana indywidualnie – o ile mieszkaniec jest już właścicielem nieruchomości zgodnie z księgą wieczystą, otrzymał zaświadczenie i zgłosił zamiar jednorazowej spłaty. Po zgłoszeniu takiego zamiaru przez mieszkańca, właściwy urząd powinien się ustosunkować do wniosku w ciągu 14 dni.
Jakie bonifikaty?
W Swarzędzu najwyższa bonifikata może wynosić 60%, w Poznaniu wynosi 75%, w Kostrzynie 60%, w Czerwonaku maksymalnie 60%, na gruntach Skarbu Państwa maksymalnie 60%, a w Luboniu w ogóle nie wprowadzono możliwości bonifikat. Co ważne, wysokość bonifikat w Swarzędzu, Czerwonaku oraz w przypadku Skarbu Państwa maleje z każdym rokiem o 10%. Biorąc więc pod uwagę, że bonifikata z roku na rok jest coraz mniejsza, warto złożyć wniosek do Urzędu lub Starostwa (w zależności od tego, kto był wcześniej właścicielem gruntu – gmina czy Skarb Państwa) jak najszybciej.
KROK 10
Wniesienie opłaty rocznej lub jednorazowej
Jednorazowa spłata opłaty przekształceniowej oznacza definitywne uregulowanie zobowiązań wobec urzędu z tego tytułu. Warto dodać, że mieszkaniec będzie jednak zobowiązany zapłacić coroczny podatek od posiadanej nieruchomości – informację o wysokości i sposobie spłaty otrzyma z urzędu pisemnie co roku.
Jeśli natomiast mieszkaniec zdecyduje się spłacać opłatę przekształceniową sukcesywnie co roku, w księdze wieczystej jego lokalu zostanie wpisane tzw. roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu (miasta, gminy lub Skarbu Państwa) o roczną opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oprócz tej corocznej opłaty, podobnie jak w pierwszym wariancie „jednorazowym”, mieszkaniec równocześnie płacić będzie wyliczony przez urząd podatek od nieruchomości.
Można też wybrać „półśrodek”. Właściciel lokalu wraz z gruntem może bowiem, w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, zgłosić organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Jeśli więc np. zabraknie nam pieniędzy, płacimy opłatę przekształceniową co roku, a w momencie posiadania środków, spłacamy ją do końca w dowolnym momencie (niestety tracąc bonifikaty).
JC
KORZYŚCI
Z POSIADANIA MIESZKANIA Z KSIĘGĄ WIECZYSTĄ
W polskim systemie prawnym księga wieczysta dokumentuje stany własności, a dokumenty w niej zgromadzone i stanowiące podstawę wpisów - są dokumentami urzędowymi. Oznacza to, że potwierdzają fakty w nich przytoczone.
Księgi wieczyste obligatoryjnie zakłada się dla praw własności lokali (we wspólnotach mieszkaniowych), zaś dla własnościowych spółdzielczych praw do lokali księgi wieczyste mogą być zakładane.
Kwestie związane z ustrojem ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity w Dzienniku Ustaw z 2018 r. poz. 1916). Z przepisów tych wynika przede wszystkim zasada jawności ksiąg wieczystych (nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę), domniemanie prawne zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym oraz rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej.
Księga wieczysta składa się z czterech działów, do których wpisuje się: w dziale pierwszym – opis i oznaczenie lokalu, w dziale drugim – imiona i nazwiska właścicieli, w dziale trzecim – prawa i roszczenia dotyczące nieruchomości, a w dziale czwartym – hipoteki.
Posiadanie księgi wieczystej, oprócz pewności w obrocie prawnym i pewności prawa własności, umożliwia dokonywanie zabezpieczeń hipotecznych na majątku, dla którego urządzona jest księga. Prawo własności lokalu lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego mogą w tej sytuacji stanowić zabezpieczenie kredytu, udzielonego bądź właścicielom lokalu, bądź członkom rodziny, a nawet kredytu udzielonego innym osobom. Banki kredytujące chętnie korzystają z takiego zabezpieczenia, gdyż daje ono realną gwarancję spłaty kredytu. O wiele łatwiej go uzyskać, gdy bank może zabezpieczyć swoje roszczenie hipoteką.
Księgi wieczyste są najpewniejszym potwierdzeniem przysługującego prawa do lokalu i dają gwarancję, że osoby wpisane w nich jako właściciele - swoją własność posiadają zgodnie z prawem.
Andrzej Koralewski
radca prawny